在上海，2021年买的房子，2026年亏了多少了？

2021年7月，上海二手房均价站上70657元/㎡的历史高点。 到2026年6月，全市均价已经跌到5.7-5.8万元/㎡，跌幅约16%至18%。 但这只是平均数。 真正可怕的，是不同板块之间的差距大到像两个世界。

临港泥城，2021年巅峰期单价4万+的房源，现在挂牌价跌到3万以下，部分房源跌幅超35%。 大虹桥徐泾板块，标杆次新房从9-10万/㎡跌到4.5万/㎡左右，几乎腰斩。 崇明区房价同比下跌21.56%，金山下跌17.52%，奉贤下跌17.40%。 在崇明陈家镇，一套100平方米的三居室，最初挂牌350万，现在降到220万，依然无人问津。

徐汇滨江某高端次新房挂牌三天即成交，单价较历史高点仅微跌5%，房东甚至谈出了溢价空间。 同一座城市，两极分化。

(相关资料图)

光看账面亏损还不够。 2021年房贷利率普遍在5.2%以上，远高于现在的水平。 一套500万的房子，贷款350万，五年下来利息支出轻松突破70-80万。 一边是房价缩水，一边是真金白银的利息持续流出。 有测算显示，2021年买入的房产，真实总亏损至少等于房价下跌亏损加上五年持有成本，后者占房款的16%-20%。

更隐秘的是机会成本。 2021年上车的人，大多掏空“六个钱包”，押上家庭全部现金流。 这五年里，楼市逻辑彻底变了。 2026年的购房者不仅能以更低价格买入，还能享受更低的房贷利率和更大的议价空间。 2021年的购房者因为高位站岗，不仅没赚到，还错过了低息置换、优化资产的窗口期。

上海楼市已经不再是一个统一的市场。 内环内黄浦、静安、徐汇的优质次新房，价格稳住了，甚至热门小区有小幅回升。 2026年3月至5月，内环内成交均价从86500元/㎡稳步攀升至87860元/㎡，三个月累计上涨3.6%。 中环附近配套成熟的板块，比如张江、大宁、真如，基本横盘震荡，想捡大漏不容易。 但远郊没有配套、没有规划的板块，价格还在阴跌，尤其是那些没地铁的老破大、远郊大户型，想出手依然很难。

2026年第一季度，上海内环内二手豪宅成交均价同比下跌12.3%，陆家嘴、新天地、徐汇滨江等前期涨幅较大的核心板块跌幅尤为明显。 陆家嘴某知名小区一套140平米的住宅，以2632万总价成交，折合单价18.8万/㎡。 而在2021年高峰期，同户型成交价曾达27万/㎡，三年间单价跌了8万多，单套市值蒸发超过1100万。

上海核心区豪宅价格的回调，原因不只是市场情绪。 过去五年，北外滩、前滩、董家渡、徐汇滨江等核心区域集中供应了大量高端住宅项目。 一手豪宅的持续入市分流了部分二手市场需求。 同时，2021年前后大量参与“打新”的投资客，持有的房产在2025年陆续达到限售期限，集中挂牌出售进一步加剧了市场供应压力。

高端购买力预期也在调整。 过去能够承担27万/㎡房价的购房者，主要是企业主、金融和互联网行业高管。 近年来，部分行业收入预期发生变化，不少中小企业主更加注重现金流安全，高端改善和投资需求都有所收缩。 有中介透露，部分潜在客户并非没有购房意愿，而是选择保留更多现金以应对可能的经营风险。

房产税预期的影响也不容忽视。 上海自2011年起开展房产税试点，但目前税率较低、覆盖范围有限。 近期关于扩大房产税征收范围、提高税率的讨论持续升温，对于持有多套豪宅的业主而言，未来可能面临每年数十万甚至上百万的持有成本增加，这促使部分业主选择提前优化资产配置。

2026年2月底“沪七条”新政落地，非沪籍社保年限从5年缩到1年，公积金贷款额度直接提到240万。 政策效果立竿见影，3月份二手房成交量直接冲到3万多套，创下近五年同期新高。 此后五六月份依然维持在每月2.7万套左右的高位。 成交量创新高，但这不是普涨。 数据显示，300万以下的刚需房源成交占比稳定在70%以上。 没有投机资金大规模涌入，就难以形成普涨的动力。

对于2021年高位上车的购房者来说，回本的可能性已经变得极为渺茫。 在一份详细的测算中，2021年买入一套房产，剔除房价下跌因素后，五年真实总亏损约40%-70%，具体取决于板块和买入价格。 远郊概念盘亏损更重，核心区相对较轻。 但无论是哪一种，都意味着过去五年的人生被这套房子牢牢绑定，不敢消费、不敢跳槽、不敢创业，人生容错率被无限压缩。